办公用房改商业，法律风险主要有二：
1、行政处罚风险：未经批准擅自改用途，规划部门可处罚。如某公司将市中心办公写字楼擅自改为KTV，因未办审批，被责令停业、恢复原状并罚款5万元。
2、租赁合同无效风险：出租方擅自改用途的办公用房给承租方做商业，承租方可能因办不了营业执照主张合同无效。如甲公司将未获商业审批的办公用房租给乙餐馆，乙餐馆无法办餐饮执照起诉，法院判合同无效，甲公司需退租金并赔偿损失。
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办公用房能否改商业，不能一概而论，关键看是否符合规划用途及相关法律法规。具体分析如下：
- 若规划用途明确为“办公”，未经批准擅自改商业用途则不可行。根据法律，土地和建筑物用途变更需规划部门批准，擅自改变可能受行政处罚。例如，将写字楼底层擅自改为商铺经营餐饮。
- 若所在区域城市规划已调整，允许办公用地兼容商业且已获规划部门批准，则可行。此时需按批准的商业用途范围和要求经营，如部分城市创意园区的办公用房可获批后用于小型商业零售。
- 临时改变用途且获规划部门许可的，在许可期限内可用于商业活动，但到期后需恢复原用途。如某些展会期间，办公用房临时改为展厅。
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办公用房做商业时，需避免以下常见错误操作，以防损失：
1、擅自改变用途：未申请规划部门批准，直接装修办公用房为商铺并开业。这违反规划管理规定，可能被责令恢复原状、罚款，甚至面临强制拆除。
2、忽视消防等配套要求：商业用途对消防设施、疏散通道等要求更高，若仅按办公标准改造却未达商业消防标准就开业，一旦火灾发生，不仅可能造成伤亡和财产损失，还会因消防不达标被处罚。
3、未办理营业执照等手续：以为变更房屋用途即可直接经营，未到市场监管部门办理商业营业执照。这种无照经营会被查处，面临没收违法所得和罚款。
若已出现类似错误操作，建议尽快咨询我，我会为您提供补救措施，避免损失扩大。
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办公用房做商业是否合法，可依据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》判断：
《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，需办理农用地转用审批手续。虽然办公用房本身属建设用地，但改变其具体用途（如从办公到商业），仍需符合土地利用总体规划并经相关部门审批。
《中华人民共和国城市规划法》第三十二条明确，城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。办公用房原规划用途为办公，若要做商业，必须经规划部门批准，确保符合城市整体规划。
因此，办公用房做商业，未经规划部门批准改变用途属违法；已获批准则合法。

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